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Immobilien
Steuerfalle "Liebhaberei" bei der Immobilienanlage |
von Ulrich Rieck, Steuerberater bei VRT Linzbach, Löcherbach & Partner, 53117 Bonn, www.vrt.de
Gerade bei Immobilieninvestitionen entstehen zu Beginn häufig erhebliche steuerliche Verluste, unter anderem wegen hoher Finanzierungsaufwendungen, Abschreibungen und Renovierungskosten. Gerade diese steuerlichen Verlustzuweisungen haben in Deutschland zur Beliebtheit von Immobilieninvestitionen, sei es unmittelbar oder sei es über einen geschlossenen Immobilienfonds, beigetragen. |
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Derartige Verluste sind steuerlich allerdings nur dann nutzbar, wenn keine so genannte "Liebhaberei" vorliegt, sondern die Immobilie mit Einkünfteerzielungsabsicht vermietet wird. Dazu ist es erforderlich, dass über die Laufzeit der Vermietung hinweg ein so genannter "Totalüberschuss" angestrebt wird- Heißt: Die steuerlich beachtlichen Einnahmen übersteigen die Ausgaben. Zur Frage der Einkünfteerzielung bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung hat die Finanzverwaltung jüngst auf immerhin 15 Seiten ihre Sicht der Dinge präsentiert.
Dauerhafte Vermietungsabsicht
Danach ist bei einer auf Dauer angelegten Vermietungstätigkeit grundsätzlich ohne weitere Prüfung vom Vorliegen der Einkünfteerzielungsabsicht auszugehen. Im Regelfall brauchen sich Steuerpflichtige daher um die Anerkennung ihrer Verluste aus Vermietung und Verpachtung keine Sorgen zu machen.
Beweisanzeigen gegen Einkünfteerzielungsabsicht
In Sonderfällen ist jedoch nicht von einer auf Dauer angelegten Vermietungsabsicht auszugehen. Dafür spricht nach Auffassung der Finanzverwaltung etwa, wenn bei Beginn der Vermietung eine Befristung gegeben ist oder nur eine sehr kurzfristige Finanzierung vorliegt, wenn innerhalb von fünf Jahren nach der Anschaffung ein Verkauf oder die Selbstnutzung der Wohnung erfolgt, bei Beteiligungen an bestimmten Mietkauf oder Bauherrenmodellen oder bei Kündigung eines Mietverhältnisses kurz nach der Anschaffung einer vermieteten Immobilie. In all diesen Fällen muss der Steuerpflichtige schlüssig darlegen, dass er den Entschluss zur Veräußerung oder Selbstnutzung erst nachträglich gefasst hat, um seine zwischenzeitlichen Verluste steuerlich geltend machen zu können.
Verbilligte Überlassung an Angehörige
Besondere Aufmerksamkeit ist bei der - regelmäßig verbilligten - Vermietung an Familienangehörige geboten. Die Einkünfteerzielungsabsicht wird hier nur bei einer Miete von mindestens 75 Prozent der ortüblichen Vergleichsmiete unterstellt. Liegt die Miete zwischen 56 Prozent und 75 Prozent der Vergleichsmiete, so muss der "Liebhabereitest" (siehe unten) bestritten werden. Dieser ist unterhalb von 56 Prozent zwar nicht erforderlich, dafür wird aber in jedem Fall der Werbungskostenabzug gekürzt. Beträgt beispielsweise die verbilligte Miete nur vierzig Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete, so dürfen auch nur vierzig Prozent der entstandenen Werbungskosten abgezogen werden.
Besonderheiten bei Ferienwohnungen
Bei Ferienwohnungen kommt es entscheidend darauf an, ob diese ausschließlich zur Vermietung an fremde Dritte bereit gehalten werden. Ist dies der Fall, so ist grundsätzlich ohne weiteres von der Einkünfteerzielungsabsicht auszugehen. An den Nachweis, dass eine Selbstnutzung tatsächlich nicht vorgesehen ist, knüpft die Finanzverwaltung allerdings sehr strenge Anforderungen; der Teufel steckt hier im Detail und im Einzelfall ist Streit programmiert. Wird die Ferienwohnung dagegen auch zeitweise selbst genutzt, so sind Verluste nur dann steuerlich relevant, wenn sich binnen dreißig Jahren ein Überschuss der Fremdmieten über die Werbungskosten ergeben wird. Dabei ist vor allem die Zuordnung der Leerstandszeiten von Bedeutung.
Leerstand und unbebaute Grundstücke
Auch die Kosten einer von Anfang an leer stehenden Immobilie können grundsätzlich als vorweg genommene Werbungskosten steuerlich geltend gemacht werden. Allerdings muss der Steuerpflichtige seine ernsthaften und nachhaltigen Vermietungsbemühungen nachweisen; bei mehrjährigen Leerstandszeiten müssen ggf. Anpassungen im Vermietungskonzept erfolgen, um weiterhin die steuerliche Anerkennung von Verlusten sicherzustellen. Bei der Vermietung unbebauter Grundstücke muss dagegen in jedem Fall der Liebhabereitest bestanden werden. Das heißt: Der Totalüberschuss muss in dreißig Jahren nachgewiesen werden.
Erstellung der Überschussprognose ("Liebhaberei-Test")
Sprechen Indizien gegen eine auf Dauer angelegte Vermietungstätigkeit, so muss das voraussichtliche Entstehen eines Totalüberschusses dem Finanzamt nachgewiesen werden und zwar bei ...
Den vollständigen Beitrag finden Sie im Geldanlage-Brief 06/2005 (pdf, 255 kB), erschienen am 08.04.2005.
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