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REITs
Das Kabinett schafft die Grundlage für REITs in Deutschland |
von Ulrich Rieck, Steuerberater bei VRT Linzbach, Löcherbach & Partner, 53117 Bonn, www.vrt.de
Am 2. November hat das Bundeskabinett den „Entwurf eines Gesetzes zur Schaffung deutscher Immobilien-Aktiengesellschaften mit börsennotierten Anteilen“ verabschiedet. Bereits lange vor Einführung so genannter REITs hatte die Börse deutsche Immobilienaktien entdeckt und in bis dato ungeahnte Höhen katapultiert. Wie so häufig hängen die Akzeptanz und der Erfolg des neuen Anlageinstruments auch von den steuerlichen Rahmenbedingungen ab. Nachstehend die wichtigsten Eckpunkte des Gesetzentwurfs im Überblick. |
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German Real Estate Investment Trusts (G-REITs) sind in Deutschland ansässige Aktiengesellschaften, die ihre Einnahmen vorrangig aus Immobilien erzielen – und zwar aus dem Erwerb, der Entwicklung, der Bewirtschaftung und dem Verkauf gewerblicher Immobilien. Vor Januar 2007 erbaute Bestandswohnimmobilien sollen zwecks Sicherung des Mieterschutzes und der sozialen Stadtentwicklung für REITs allerdings vorerst tabu sein. Auch darf der REIT keinen allzu regen Handel mit seinen Immobilien treiben.
Anteilseignerstruktur
Mindestens 15 Prozent der Anteile an der REIT-Aktiengesellschaft müssen sich im Streubesitz (das heißt jeweils weniger als drei Prozent der Anteile) befinden, bei erstmaliger Börsenzulassung des REIT sogar 25 Prozent. Außerdem darf kein Anleger direkt zehn Prozent oder mehr der Aktien halten; damit wird der Abzug einer deutschen Quellensteuer bei Ausschüttungen an ausländische Anteilseigner sichergestellt.
Mindestausschüttung
Die REIT-Aktiengesellschaft ist verpflichtet, mindestens neunzig Prozent des Vorjahresgewinns an die Aktionäre auszuschütten. Veräußerungsgewinne darf er bis maximal zur Hälfte in eine Rücklage einstellen und dann für längstens zwei Jahre thesaurieren, wenn kein Folgeobjekt gekauft wird.
Steuertransparenz
Der REIT selbst ist von der Körperschaft- und Gewerbesteuer befreit. Hat der REIT am Jahresende allerdings weniger als 75 Prozent seines Vermögens in Immobilien investiert, weniger als 75 Prozent seiner Erträge aus Immobilien erzielt oder weniger als neunzig Prozent seines Gewinns ausgeschüttet, wird er vom Finanzamt zu einer schmerzhaften Strafzahlung verdonnert.
Besteuert werden nur die Dividenden-Ausschüttungen an die Anteilseigner. Der REIT hat 25 Prozent Kapitalertragsteuer einzubehalten, die bei inländischen Anteilseignern auf die Steuerschuld angerechnet wird. Bei Ausschüttungen an Ausländer hat der Fiskus 25 Prozent der Ausschüttungen sicher im Säckel.
Der Anteilseigner muss – wie bei gewöhnlichen Dividenden – Einkünfte aus Kapitalvermögen versteuern. Diese unterliegen allerdings nicht dem Halbeinkünfteverfahren; damit wird der fehlenden steuerlichen Vorbelastung der Gewinne auf der Ebene des REITs Rechnung getragen. Im Ergebnis werden die REIT-Erträge so dem individuellen Einkommensteuersatz unterworfen. Private Veräußerungsgewinne sind außerhalb der einjährigen Spekulationsfrist steuerfrei und damit deutlich schneller als bei Direktinvestitionen in Immobilien, bei denen die Spekulationsfrist zehn Jahre beträgt.
Exit-Tax
Um großen Immobilienbesitzern, zum Beispiel Unternehmen aus dem Deutschen Aktienindex, die Mobilisierung ihrer Immobilienreserven schmackhaft zu machen, wird der Gewinn aus dem Verkauf von Immobilien, die bereits mehr als zehn Jahre zum Anlagevermögen gehört haben, für einen Übergangszeitraum von drei Jahren nur zur Hälfte erfasst.
Beurteilung
Mit der Schaffung von REITs eröffnet sich dem Publikum eine weitere Form indirekter Immobilienanlagen – neben offenen und geschlossenen Fonds sowie Immobilienaktien. Der REIT überzeugt vor allem durch die Transparenz und die jederzeitige Liquidität der börsennotierten Aktienanlage. Er kombiniert so die Vorteile von indirekter Immobilienanlage und Aktien. Anders als bei den zuletzt arg unter die Räder gekommenen offenen Immobilienfonds ...
Den vollständigen Beitrag finden Sie im Geldanlage-Brief 22/2006 (pdf, 192 kB), erschienen am 10.11.2006.
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