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Immobilienanlagen
Offene Immobilienfonds und Reits auf der Gewinnerseite |
von Ulrich Rieck, Steuerberater bei VRT Linzbach, Löcherbach & Partner, 53117 Bonn, www.vrt.de
Für Immobilien bringt die neue Abgeltungssteuer ganz unterschiedliche Konsequenzen mit sich, je nachdem in welcher Form das Immobilieninvestment erfolgt. Während direkte Immobilieninvestments nicht unmittelbar von der Abgeltungssteuer betroffen sind, werden offene Immobilienfonds und REITs ab dem 1. Januar 2009 tendenziell attraktiver. |
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Wenn Sie ein Haus oder eine Eigentumswohnung ihr Eigen nennen, ändert sich durch die Steuerreform ab dem 1. Januar 2009 nichts. Der Verkauf selbstgenutzter Immobilien bleibt steuerfrei; bei vermieteten Objekten bleibt es bei der zehnjährigen Spekulationsfrist. Liegen also zwischen An- und Verkauf mehr als zehn Jahre, wird ein Veräußerungsgewinn nicht besteuert. Wenn Sie Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung erzielen, müssen Sie diese weiterhin mit Ihrem persönlichen Einkommensteuersatz versteuern; Zinsen, Abschreibungen und weitere Kosten sind wie gehabt absetzbar.
Geschlossene Immobilienfonds
Auch Zeichner geschlossener Immobilienfonds sind allenfalls am Rande betroffen. Sie erzielten überwiegend Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung, zuweilen auch schon einmal gewerbliche Einkünfte. Weil nur „private“ Einkünfte aus Kapitalvermögen unter die Abgeltungssteuer fallen, werden die Mieterträge wie bisher normal versteuert. Allenfalls die vom Fonds erzielten Zinserträge unterliegen der 25%igen Abgeltungssteuer.
Offene Immobilienfonds
Offene Immobilienfonds sind hingegen Wertpapiere und damit von der Abgeltungssteuer betroffen – und das durchaus im positiven Sinne. Hier unterliegen nämlich die inländischen Mieterträge ebenso wie die erzielten Zinseinkünfte ab dem 1. Januar 2009 der Abgeltungssteuer. Dies gilt unabhängig davon, ob die Erträge an Sie ausgeschüttet oder thesauriert werden.
Verkauft der Fonds während der zehnjährigen Spekulationsfrist eine Immobilie, so unterliegt der Gewinn ebenfalls der Abgeltungssteuer. Erfolgt der Verkauf nach Ablauf der Spekulationsfrist, so bleibt der Gewinn steuerfrei. Ausländische Fondserträge unterliegen meist nicht mehr der deutschen Besteuerung, sie wurden schon im Ausland besteuert. Wegen der vom Fonds vorgenommenen Gebäudeabschreibungen sowie dem – je nach Anlageschwerpunkt – durchaus erheblichen Anteil steuerfreier Auslandserträge bleibt bei den meisten offenen Immobilienfonds ein Teil der Gewinne und somit auch der Ausschüttung steuerfrei. Nur dieser steuerpflichtige Gewinnanteil unterliegt der Abgeltungssteuer. Im Vergleich zu Renten sind offene Immobilienfonds daher nach wie vor steuerlich durchaus attraktiv. Wenn Sie vor dem 1. Januar 2009 kaufen, kommt hinzu, dass auch künftig nur die einjährige Spekulationsfrist gilt. Kaufen Sie nach dem 31.12.2008, müssen Sie einen späteren Veräußerungsgewinn der Abgeltungssteuer unterwerfen.
Immobilienaktien versus REITs
Für Immobilienaktien gilt, was für alle übrigen Aktien auch gilt: Die Gesellschaft muss ihre Gewinne ab 2008 mit zirka dreißig Prozent Gewerbe- und Körperschaftsteuer versteuern; die ausgeschütteten Dividenden unterliegen ab dem 1. Januar 2009 der Abgeltungssteuer; das Halbeinkünfteverfahren entfällt. Auf Kursgewinne müssen Sie ebenfalls Abgeltungssteuer zahlen, wenn die Anschaffung der Anteile nach dem 31.12.2008 erfolgt.
Die erst jüngst in Deutschland eingeführten Real Estate Investment Trusts, kurz REITs werden es da besser haben (siehe hierzu ausführlich Geldanlage-Brief, Ausgabe 22/2006). Denn der REIT selbst zahlt, anders als die „normale“ Immobilien-AG, gar keine Steuern. Dafür muss er mindestens neunzig Prozent des Gewinns ausschütten, der sodann beim Aktionär der Abgeltungssteuer unterliegt. Während ...
Den vollständigen Beitrag finden Sie im Geldanlage-Brief 17/2007 (pdf, 187 kB), erschienen am 31.08.2007.
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